Refinanciación, quitas y condonación de la hipoteca en 2015

20/02/2015 - laprimera.es

El Gobierno dio a luz el pasado viernes 13 de febrero al código de buenas prácticas con el que espera paliar el drama de las familias más pobres que sufran un embargo hipotecario. El decálogo, al que las entidades podrán adherirse voluntariamente -a cambio de ciertos beneficios fiscales- será de obligado cumplimiento, eso sí, para quienes lo firmen.

Estas son principales claves:

1 ¿Quién puede beneficiarse de las medidas del nuevo código de buenas prácticas?

El Consejo de Ministros aprobó un decreto ley que establece el marco en el que se considera a alguien dentro del umbral de exclusión social. Este implica que la familia (deudor, cónyuge e hijos en su domicilio) tenga a todos sus miembros en situación de desempleo, que el pago de las cuotas supere el 60% del conjunto de sus ingresos -aunque sean prestaciones por desempleo- y que la ejecución afecte a su primera y única residencia. Esta, además, no podrá exceder un valor de 200.000 euros en las grandes ciudades o un tope de 120.000 euros en las poblaciones de menor tamaño. A partir de ahí, este colectivo solo tendrá una protección especial si su entidad firma voluntariamente el código.

 

2 ¿Qué le ocurre a estas familias en caso de impago?

Economía ha diseñado un protocolo de actuación para estas familias que conlleva tres pasos:

- Refinanciación de la hipoteca

- Quita sobre la deuda y finalmente, si no hay otra opción,

- Dación en pago (entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda)

 

3 ¿Qué nuevas condiciones implica la refinanciación de las hipotecas?

En el plazo de un mes desde que la familia ponga en conocimiento de su entidad que cumple con el perfil de riesgo de exclusión social, la entidad adherida al código deberá presentar un plan de refinanciación. Este deberá establecer, obligatoriamente, un periodo de carencia, en el que no se paga capital, de cuatro años. Además, las hipotecas se alargarán hasta un plazo de 40 años y el tipo de interés se limita a euríbor más 0,25.

 

4 ¿Y si aún así no es posible hacer frente al pago de las cuotas?

El segundo paso diseñado por Economía es voluntario, incluso para las entidades que firmen el código, y consiste en aplicar una quita sobra la deuda pendiente para hacer asumible su pago. Esta podrá efectuarse por tres vías.

 

1º - Condonando un 25% del capital pendiente de pago.

2º - Descontando de la deuda restante el porcentaje de cuotas que se hayan cubierto ya. Es decir, si se han pagado 100 de las 200 cuotas de la hipoteca, se considerará cubierto el 50% del capital, cuando normalmente el cliente ha ido pagando más intereses y solo habría cubierto en torno al 35% del capital.

3º - Mediante la asunción por parte de la entidad la mitad de la depreciación del inmueble o de "los errores" de tasación.

 

5 ¿Está asegurada la dación en pago?

Sí, pero como última opción. En el caso de que, transcurridos 12 meses desde la notificación del umbral de pobreza, la familia afectada no pueda afrontar las cuotas, pese a las nuevas condiciones de la hipoteca, o la quita que le ofrezca el banco, la entidad deberá condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda.

 

6 ¿Cuánto tiempo transcurre desde la dación en pago hasta el desahucio?

Dos años, como mínimo, en los que la entidad deberá permitir a la familia permanecer en la vivienda pagando una renta de alquiler por valor del 3% de la deuda restante.

 

7 ¿Es obligatoria la aplicación del código para las entidades que lo acepten?

Las entidades deberán aplicar el código durante al menos 24 meses, bajo la supervisión de Economía, y podrán ser llevadas ante los tribunales si lo incumplen.

 

8 ¿Qué ventajas obtienen las entidades que se sumen al código de buenas prácticas?

Economía exime a las entidades de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (entre un 0,1 y un 1%) en la refinanciación de una hipoteca, y rebaja al 50% los gastos notariales. Las pérdidas por dación en pago serán deducibles del impuesto de sociedades.

 

9 ¿Hay alguna diferencia en el caso de que las hipotecas estén titulizadas?

La titulización es un procedimiento por el cual las entidades financieras convierten activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, pudiendo eliminar el riesgo de su balance.Un ejemplo aplicado al mercado hipotecario nos ayudará a esclarecer este concepto: El banco X da una hipoteca al Sr. García por valor de 100 € que tendrá que devolver en 20 años con unos intereses. Si el Sr. García no tiene dinero, el banco perderá 100 € y tendrá que quedarse con la casa. Ahora bien el banco X tiene la posibilidad de ” vender” o “ceder” esa hipoteca a un tercero por lo que recupera la inversión inicial, elimina el riesgo y obtiene liquidez para nuevas operaciones.

Los bancos pierden gran parte de su control sobre el préstamo cuando titulizan, es decir, cuando los "empaquetan" y venden como bonos a inversores que buscan una jugosa rentabilidad. en estas ventas se suelen incluir cláusulas que limitan la renegociación de las hipotecas y que en consecuencia, dejan en una situación de debilidad al hipotecado frente a su banco.

Ahora ante esta situación ,ell código se aplicará exactamente igual. 

 

10 ¿Qué ocurre con las familias que no entran dentro del marco de exclusión social?

Economía ha limitado, por ley, los intereses de demora al 2,5% más los que se pactaran al firmar la hipoteca.


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